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越南土地政策有關情況

(2015/05/27)
    1986年,越南實行革新開放,逐步由高度集中的“包給”制向市場經濟體制轉變,陸續調整經濟政策和法規,推行自上而下的改革,其中土地政策調整幅度較大,涉及面廣,貫穿了經濟改革全過程,對越經濟社會的發展產生深遠的影響。
 
一、土地資源概況
    根據2005年越土地測量統計,越全國自然用地面積3312萬公頃,其中農業用地2482萬公頃、非農業用地323萬公頃、未利用土地507萬公頃。越系傳統農業國,農業種植以水稻為主。全國水稻面積732萬公頃,其中雜交稻面積約60萬公頃。北部的紅河三角洲平原(約2萬平方公里)和南部的九龍江平原(約5萬平方公里)系主要糧食產區。
 
二、土地改革歷程
 
(一)革新開放之前
    1975年,越取得抗美救國戰爭勝利,實現南北統一,但土地管理仍延用1960年以來的政策,即國家允許私人擁有土地,并保障農民和國內資本家的土地所有權。1980年,越修改憲法,規定土地歸全民所有,實行土地國有化,以適應計劃經濟發展的需要。同時,越在各地廣泛建立合作社,統一管理生產和分配產品,農民不能自主經營,干多干少一個樣,缺乏生產積極性,以致糧食供給緊缺,百姓怨聲載道。翌年,為避免矛盾進一步激化,越共中央出臺第100號文件,決定將土地交付農民耕種,條件是農民需繳納部分產品。這是越實行土地承包到戶政策的前奏。
 
(二)1987年出臺首部《土地法》
    1986年12月,越共召開“六大”,決定實行革新開放,首先調整經濟發展方向,提出要適度控制過熱的重工業,集中加強糧食食品、消費品、出口商品的生產。1987年12月29日,越國會審議通過首部《土地法》,規定土地仍歸全民所有,由國家統一管理,禁止各種形式的買賣,但政策有所松動,允許轉讓土地使用權,農民可出售產品。首部《土地法》還將全國土地分為農業用地、林業用地、住宅用地、專用地、未利用土地等5類。1988年4月,越共中央政治局出臺第10號決議,決定將生產資料還之于農民,實行承包到戶,允許農民自主經營,土地使用期限由原來2年延至15年。10號決議大大激發了農民的生產積極性,促進了農業生產。1989年,越擺脫糧食依賴進口的局面,實現自給并首次出口大米,當年出口量140萬噸。1999年,越大米年出口量增至460萬噸,成為世界第二大米出口國并延續至今。
 
(三)1993年出臺第二部《土地法》
    10號決議實行土地承包到戶政策,農民土地使用權得到擴大,但仍未能滿足生產需要。1993年7月,越國會審議通過第二部《土地法》,規定:1、農業用地和居住用地可進行轉換、轉讓、繼承、抵押、出租等;2、首次實行土地作價,便于國家與土地使用者進行交易;3、土地使用者可申辦土地使用證書,還可將土地作為對外合作的投入;4、將居住用地細分為農村居住用地和城鎮居住用地;5、土地使用期限由原來15年延至20-50年;6、若土地使用者家庭有困難,缺乏勞動力,可將土地轉租他人,但期限不超過3年;7、國外組織和個人、國際組織、在國外定居的越南人都可租用土地。
國家交付土地使用權的方式包括:1、交付土地,不需支付使用費;2、交付土地,需要支付使用費;3、租用土地,支付租金等。交付土地的對象主要是農民,租用土地的對象主要是城鎮居民。土地使用權可進行轉讓。
 
(四)1998年對第二部《土地法》進行修改和補充
    1998年12月,越國會對第二部《土地法》進行修改和補充,明確規定可轉換、轉讓、繼承、抵押、出租、作價土地使用權,為建立土地交易市場創造條件。土地使用期限最長延至70年。同時規定,土地使用權的轉換僅限于農業用地和林業用地。實際上,交易雙方若戶籍不在同一地方,則很難順利交易。
 
(五)2001年繼續進行修改和補充
    2001年,越政府繼續修改和補充第二部《土地法》,提出土地定價的原則,各省、直轄市人民委員會(政府)可根據實際情況確定土地價格,以此作為征收土地轉讓稅、變更土地用途手續費、土地租金、國家征用土地補償金等稅費的基礎。同時,越政府首次允許回國投資并長期居住的越僑、對國家作出貢獻的人、長期在越生活并致力于越國家建設的文學家和科學家、希望在越長期居住的人等購買房屋和相連土地的使用權,以吸引越僑和有專長的人才在越投資建設。
 
(六)2003年頒布第三部《土地法》
    2003年,越政府頒布第三部《土地法》,分別對國家和土地使用者(企業、集體、個人等)的義務作出了明確規定。規定土地歸全民所有,國家代表全民擁有土地處置權,可根據社會經濟發展規劃確定土地用途,規定土地交易量和使用期限,決定土地使用、出租、回收、變更用途、定價等事宜。
越南土地實行四級管理體系。國會作為最高權力機關,決定全國土地使用規劃,行使最高監督權。政府作為最高行政機關,決定各省、直轄市土地使用規劃,以及國防和安全用地規劃,負責配置土地資源,并由資源環境部具體負責。各省、直轄市、縣人委會在職權范圍內行使土地管理權。鄉鎮設立土地辦公室,負責處理土地行政事務。企業、農戶、個人可通過租賃、向政府申請、接受轉讓、參與土地拍賣等方式獲取土地使用權。
 
三、現行有關政策規定
 
(一)土地審批
    越土地歸全民所有,政府負責配置土地資源,審批土地使用規劃。土地審批類型主要包括:土地分配審批、土地租賃審批、土地使用證審批、土地用途變更審批、土地使用權轉讓審批等,由各級人委會直接負責。目前,越土地市場存在兩種價格:一為官方價格,由財政部、資源環境部共同確定,主要用于土地使用權轉讓稅、土地分配和租賃稅、土地征用補償金等稅費的計算基礎;二為民間土地交易價格。官方價格一般低于民間交易價格。目前,越土地民間交易量約占土地交易總量的80%。
 
(二)外資用地有關規定
1、根據越南《投資法》規定,外資企業可租賃土地,其使用期限一般不超過50年,對于投資大而資金回收慢,以及在社會經濟條件困難地區投資的項目,其土地使用期限最長不超過70年。土地使用期滿后,如果投資商有繼續使用土地的要求,且一直遵守《土地法》規定,國家職能部門可考慮根據相關規劃延長其土地使用期限。
2、投資商在鼓勵投資的領域和地區投資,可根據《土地法》和有關稅法的規定,申請減免土地租金、土地使用費、土地使用稅等。
3、外資企業可以土地使用權和地面資產作為抵押,向在越注冊的信貸機構貸款,用以實施投資項目。
 
駐越南使館經商處  
二00七年十月十六日

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